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关于加强农村住房全生命周期管理工作的通知（征求意见稿）

各乡镇人民政府、街道办事处，有关部门：

为全面贯彻党中央、国务院关于农村房屋安全管理的决策部署，按照市住房城乡建委、市规划和自然资源局、市农业农村委、市市场监督管理局《关于进一步加强农村住房规划建设使用管理工作的通知》（渝建〔2024〕11号）和市住房城乡建委、市规划和自然资源局、市农业农村委《关于印发重庆市构建农房全生命周期安全管理制度改革三年行动方案（2025-2027年）的通知》（渝建〔2025〕6号），破解农村住房“规划无序、建设失管、使用低效、处置困难”等难题，推进乡村建设全面振兴，用好用活“千万工程”经验，建立农房规划建设使用管理长效机制，现就有关事项通知如下。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面落实安全发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，强化红线思维和底线思维，切实保障农村群众生命财产安全。坚持“谁拥有谁负责、谁审批谁负责、谁主管谁负责”原则，健全完善农村住房规划建设使用管理全生命周期全流程责任体系，形成职责明确、各负其责、齐抓共管的工作格局。坚持问题导向、目标导向，建立健全农房管理服务长效机制，确保农房质量安全，充分提升农房品质，切实保障人民群众生命财产安全和社会稳定大局。

二、强化责任落实

（一）落实主体责任

始终坚持产权人为房屋安全第一责任人，农村住房产权人为住房质量安全管理以及其建房形成的房前屋后边坡安全管理的第一责任人，承担住房安全管理、建房形成的房前屋后边坡支护措施落实等首要责任。农村住房使用、设计、施工、材料供应的单位（个人）为住房质量安全管理责任主体，分别承担相应的质量安全责任。产权人（使用人）在新建（改建、扩建）农村住房前，应签订《农村住房新建（改建、扩建） 质量安全责任承诺书》，自觉遵守质量安全要求，主动履行质量安全责任，建设质量合格、使用安全的农村住房，采取措施确保建房形成的房前屋后边坡安全。

（二）压实属地责任

各乡镇人民政府（街道办事处）具体负责辖区内农村住房规划建设使用管理工作，包括乡村建设规划许可、宅基地审批、建设过程监管、使用过程管控、违法违规行为查核上报处置，以及建房形成的房前屋后边坡安全隐患的排查整治等工作。村民委员会应将农村住房质量安全管理要求纳入村规民约，指导村民签订《农村住房新建（改建、扩建）质量安全责任承诺书》。

（三）夯实部门责任

行业主管部门要按照“三管三必须”的原则，密切协同配合，按照各自职责细化监管措施，加强监督管理，共同做好农村住房规划建设使用管理安全工作，把好农村住房全生命周期关口。区规划自然资源局负责指导乡镇人民政府（街道办事处）开展农村住房规划布局、乡村建设规划许可、规划执法和农村地质灾害防治的组织、协调、指导和监督等工作；区农业农村委负责宅基地管理、宅基地执法、闲置农房处置利用等工作；区住房城乡建委负责图集编制推广、指导建设质量安全管理、乡村建设工匠培训管理等工作；市场监督管理部门负责建筑材料生产、销售环节产品质量监管，建立市场主体住所登记负面清单、清单内房屋一律不得作为市场主体的住所进行登记；水利、生态环境、林业、应急管理、消防、公安、经济信息、民政、教育、卫生健康、文化旅游等部门按照各自职责做好相关监督管理工作。

强化部门联动和信息共享。区规划自然资源局、区农业农村委、区住房城乡建委、区市场监督管理局要建立信息共享机制，对于新（改）建的房屋，在审批后应每月进行数据共享，便于了解全区审批建房的数量和分布。要加强统筹协作配合，完善工作措施，定期召开会议，做好农村住房规划管理、宅基地管理、建设管理与不动产登记、使用管理等工作的有序衔接。  

三、加强规划管理

（一）科学规划选址

1.农村住房建设选址应坚持“保障安全、保护生态、符合规划、方便生活、有利生产”原则，符合国土空间规划和用途管制的要求，禁止在市政公用设施通道保护范围、易燃易爆等危险区、地质灾害危险区和隐患点以及其他灾害易发区内进行选址。

2.严格控制切坡建房。按照“谁审批谁负责”的原则，压实行业部门审批监管责任、乡镇（街道）具体审批责任，确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府（街道办事处）指导下，按照有关技术规范，先开展切坡边坡治理，治理完成后再建房，切坡治理验收在前、基坑基槽验收在后，从源头上控制切坡建房风险隐患，确保建房安全。

（二）强化规划审批

规划审批应重点审查拟用地是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数、层高和建筑面积是否符合规定，提供的相关材料是否符合《村庄和集镇规划建设管理条例》规定等，并附经审定的建房设计方案或通用图集。

（三）加强规划执法

区规划自然资源局应当加强村民建房选址安全的检查和监督管理，牵头依法查处违规加层等违法行为。对未按照规划许可要求建房的，乡镇人民政府（街道办事处）应严格执法，依法责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

四、规范宅基地管理

（一）严格执行“一户一宅”规定

农村村民一户只能拥有一处宅基地，申请人应当是农村集体经济组织成员。经批准异地新建的村民，应签订《农村宅基地使用承诺书》。异地新建的住房建成后，区农业农村委应指导乡镇人民政府（街道办事处）督促建房村民按照“建新房拆旧房”的要求，将旧房拆除并将原宅基地交还村集体。

（二）严格宅基地审批

1.宅基地审批应重点审查申请对象的资格条件是否符合规定，拟用地的面积、权属和地类是否符合规定，以及原宅基地处理方式等。农村村民申请异地建房，不同意将原宅基地退回村（社）集体的，不得批准新宅基地。

2.对于申请宅基地的面积（包括附属用房）。住房用地面积标准按照每人不超过30平方米。单层建筑的住房用地面积按房屋外墙四至计算，多层建筑的住房用地面积按照房屋垂直投影面积计算（公共通道不计入）。附属设施包括附属用房和庭院（院坝），村民每人不超过30平方米，附属用房用地面积控制在附属设施用地总面积50%以内。

住宅建设原则上不得超过3层，建筑高度不得超过12米；附属用房不得超过1层，建筑高度不得超过4米。住房和附属设施的面积，3人及以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人及以上户按5人计算，扩建住宅及附属设施用地面积与原有住宅及附属设施面积一并计算。

（三）严格宅基地执法

对未办理乡村建设规划许可证、宅基地审批手续，以及办理宅基地审批手续但超面积占用宅基地建房的行为，区农业农村委、区规划自然资源局、各乡镇（街道）应依据相关规定，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，应依法拆除。区农业农村委依法查处农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地建住宅行为，坚决遏制新增问题，稳妥审慎处置存量问题。

（四）盘活闲置宅基地

在依法维护农民宅基地合法权益和严格规范宅基地管理的基础上，探索适合本地实际的农村闲置宅基地盘活模式，鼓励利用闲置宅基地发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、农产品初加工、一二三产业融合等新产业新业态。对进城落户的农村村民，在应当充分尊重农民意愿的前提下，集体经济组织可以依法通过规范的民主程序，探索多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。

五、加强设计审查管理

    1.乡镇人民政府（街道办事处）应当在规划许可审查阶段，组织专业技术人员同步审查农户委托设计的农房建设图纸的规范性，做到“先设计、后施工”。按照“群众提出变更需求、乡镇（街道）组织技术人员出具变更图纸”的实施路径，规范设计变更程序，做到“先变更、后建设”。

    2.农村住房建设原则上不得超过3层。村民建设2层（含）以上或跨度6米（含）以上的住房，须由取得相应设计资质证书的单位进行设计（经过结构安全专项审查），或者选用住建部门编制的农房建设图集。村民建设1层且跨度6米以下的住房，鼓励委托取得相应设计资质证书的单位或具有执业资格的个人进行设计，或者选用市（区）住房城乡建委编制的农房建设图集。设计图纸应明晰基本的抗震构造要求，明确基础形式，设置圈梁、构造柱、门窗过梁等构造措施，提出围护结构、非结构构件与主体结构的连接措施等。

六、加强施工质量安全管理

1.村民建设限额以上的住房，应按照《重庆市村镇规划建设管理条例》《重庆市建筑管理条例》等要求，办理施工许可证。村民建设限额以下的住房，应按照《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》（建质〔2004〕216号）要求，在开工前由施工单位（乡村建设工匠）填写《重庆市限额以下村镇建设工程质量安全监管备案表》，报乡镇人民政府（街道办事处）备案。质量安全监管备案的主要内容为:是否签订施工合同、图纸是否符合要求、施工单位是否具有相应资质（乡村建设工匠是否具备专业能力）等。

2.村民建设住房，须按照《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关规定，委托有资质的施工单位或具备专业能力的乡村建设工匠施工。乡镇人民政府（街道办事处）承担自然资源、农业农村事务的机构在办理乡村建设规划许可和宅基地审批手续时，应当查验村民建房设计图纸和施工队伍选择情况。

3.乡镇人民政府（街道办事处）应落实村民建房公示制度，负责免费制作公示牌，并在开工放线到场之日至竣工验收合格之日期间设立，公示内容应包括建房的基本信息、各方负责人及联系方式并粘贴乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书和建房设计图等复印件，以及监督举报投诉电话。

4.村民在住房建设开工前，应与施工单位（乡村建设工匠）签订施工合同，明确双方权利义务，约定承包范围、工程内容、完成时限、质量要求、施工安全、保修责任、违约责任等。施工单位（乡村建设工匠）应为施工人员购买相应的工伤保险。

5.施工队伍应当明确一名有施工管理经验且经培训合格的安全管理员或“工匠带头人”负责现场施工安全管理。施工单位（乡村建设工匠）承接建房业务时现场必须配备不少于5个安全帽、3根安全带的基本安全防护用品，现场2米以上的高处作业，必须设置生命绳，能确保为现场每名作业人员配备一顶合格安全帽，为每名登高作业人员配备一根合格安全带。

6.施工单位（乡村建设工匠）应严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工。对不按照设计图纸及相关施工技术标准建房的村民、施工单位（乡村建设工匠），乡镇人民政府（街道办事处）应指导改正，情节严重的应根据相关规定予以严肃查处。

7.乡镇人民政府（街道办事处）要落实质量安全监督管理责任，建立日常巡查制度，落实施工过程“五到场”要求（即选址踏勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、分层承重构件完工到场、竣工验收到场），按照乡镇人民政府（街道办事处）每月不少于一次、村（社区）每周不少于一次，重点对地基基础、墙体砌筑、楼屋盖施工、模板安拆、脚手架安拆、起重设备、用电安全、洞口防护、人员防护等进行检查指导，加强农村住房施工全过程的监督管理。区住房城乡建委要对“五到场”落实情况开展抽查。

8.鼓励应用在建农房数字化监管手段。区住房城乡建委积极探索建立施工过程数字化管理，通过数字化赋能，提升农房建设管理水平。

七、加强建筑材料管理

1.建房村民、施工单位（乡村建设工匠）按照“谁采购谁负责”的原则，对采购的建筑材料、构（配）件和设备质量负责。施工单位（乡村建设工匠）应对进入施工现场的建筑材料、构（配）件和设备进行检查，合格后方可使用。严禁使用混凝土空心小砌块作为承重墙，两层及两层以上建筑应设置圈梁与构造柱。屋顶可选用琉璃瓦、树脂波形瓦、小青瓦等材料，禁止使用高饱和度或高反射度的彩钢棚或彩钢瓦作为顶部搭建材料。

2.建房村民或施工单位（乡村建设工匠）要选用符合国家和行业规定标准和质量要求的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。乡镇人民政府（街道办事处）发现不合格的建筑材料、构（配）件和设备，要督促建房村民、施工单位（乡村建设工匠）清退，同时移交区市场监督管理局处置。区市场监督管理局加强对生产、销售环节的建筑材料产品质量监督抽查，依法查处生产、销售质量不合格的建筑材料。

八、加强竣工验收管理

1.农村住房建设完工后，建房村民应向乡镇人民政府（街道办事处）提出用地和规划验收申请。乡镇人民政府（街道办事处）在收到申请后，应组织现场验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可） 验收意见表》。通过验收的村民，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

2.通过用地和规划验收后，限额以上的住房，建设单位应按照相关规定组织竣工验收；限额以下的住房，施工单位（乡村建设工匠）和村民应对施工质量情况进行检查，填写《农村住房施工质量检查情况表》，乡镇人民政府（街道办事处）须安排人员参与检查。住房通过竣工验收或施工质量检查合格后，方可交付使用和办理不动产登记。验收不合格的，不得投入使用，不得办理不动产登记。

九、加强既有农房使用管理

1.严格规范使用行为。农村住房产权人（使用人）应按照设计用途或依法批准的用途合理使用住房，做好住房的日常检查、维护、修缮等工作，不得实施擅自改变住房用途、擅自变动建筑主体和承重结构等影响住房安全的行为。产权人（使用人）发现住房出现严重安全隐患时，应及时向乡镇人民政府（街道办事处）报告，同时立即采取暂停使用、疏散人群、设置警示标志等应急措施。

2.强化用途转变行为。农村住房转为经营用途的，房屋产权人（使用人）在办理相关经营许可、开展经营活动前，应当依法依规取得房屋安全鉴定合格证明，公安、教育、民政、文化和旅游、卫生健康等需审批经营活动的审批部门应加大宣传力度，在办理行政审批前，督促产权人（使用人）依法依规取得房屋安全鉴定合格证明。市场监管部门应严格市场主体注册登记，建立市场主体住所登记负面清单，清单内房屋一律不得作为市场主体的住所进行登记，引导申请人重新选址。乡镇人民政府（街道办事处）应常态化开展用作经营的农村住房巡查，发现不符合相关要求的，应及时制止经营活动，并报告区级行业主管部门依法依规处理。

3.严格规范改扩建行为。改扩建住房参照新建住房进行管理。改扩建的农村住房应为合法建筑且旧房主体没有全部拆除的住房。安全鉴定为D级的住房，原则上应拆除后重建。对改变承重结构体系或超过原结构承载能力的行为，乡镇人民政府（街道办事处） 应督促村民，对拟改扩建的住房首先要委托“重庆市房屋建筑鉴定机构名录”中的机构进行鉴定后，根据鉴定建议意见再委托取得相应设计资质证书的单位出具设计方案。乡镇人民政府（街道办事处）应加强对加层、隔断等建设行为的监管，杜绝随意加大门窗洞口超高接层、破坏承重结构等情况发生。

4.严格规范住房拆除行为。村民拆除农村住房前应告知乡镇人民政府（街道办事处），并委托具备保证安全条件的专业技术人员或者有资质的建筑施工单位进行拆除。村民应充分考虑住房拆除对毗邻建筑的影响，告知毗邻建筑产权人（使用人），必要时先组织人员、财产转移。乡镇人民政府（街道办事处）应加强农村住房拆除工作的监督管理，督促村民落实安全防护和警戒措施。

十、加强建设工匠管理

1.开展乡村建设工匠培训。切实提高从业人员技术水平及从业素质，进一步加大乡村建设工匠培训力度，对农村的建设工匠开展专业技能、安全知识等方面系统性培训并考核和发证，实行持证上岗。各乡镇人民政府（街道办事处）应建立本辖区乡村建设工匠库，建立工匠信用评价体系，根据工程质量、安全记录、业主评价等进行星级评定，并向社会公开。探索推行乡村建设工匠执业保险和农房建设意外伤害保险。凡在我区从事农房建设活动的农村建筑工匠原则上均应持证上岗。

2.开展农房建设指导员培训。区住房城乡建委组织开展农房建设管理员、辅导员培训。各乡镇人民政府（街道办事处）从事村镇建设工作的负责人、具体经办人员参加业务知识培训；对有农房建设任务的村（社），按照区级培训计划，由各村（社）推荐1名具体负责相关工作的干部参加辅导员培训，推进提升基层农房建设技术指导能力。

十一、加强技术服务管理

1.建立健全安全管理体系。一是各乡镇人民政府（街道办事处）每个村（社）设置1名经培训合格的农房建设指导员，负责指导农房建设的日常监督指导工作，对发现的违法违规或存在安全隐患的农村建设操作行为及时制止，并立即报乡镇人民政府（街道办事处）按规定处置。二是各乡镇人民政府（街道办事处）要配备专职管理员，对农房建设开工、建筑材料质量管理、地基与基础工程质量管理、主体结构工程质量管理、工程验收等方面全过程监督管理，对各村（社）级指导员发现上报的问题及时按程序处置。各乡镇人民政府（街道办事处）必要时，可委托有资质的第三方机构，对农民建房实施技术指导和管理，确保农房建设房屋结构安全可靠。三是各乡镇人民政府（街道办事处）要在农房开工建设前强化对产权人、施工单位（乡村建设工匠）进行质量安全的宣传引导。

2.建立技术服务专家库。区住房城乡建委组织建立农房建设质量安全专家库，为乡镇人民政府（街道办事处）做好农村住房质量安全管理工作提供技术指导。

3.加强图集编制推广。区住房城乡建委负责组织技术力量或采取购买服务的方式，编制全区农村住房通用图集并持续更新，提供乡镇人民政府（街道办事处）免费供村民建房选用。乡镇人民政府（街道办事处）和村民委员会（社区居委会）负责宣传推广全区农村住房通用图集和市住房城乡建委汇总编制的136套农房图集，协助建房村民选择图集。

十二、落实保障措施

（一）压实工作责任。各行业主管部门和乡镇（街道）要提高政治站位,充分认清加强农村住房规划建设使用管理的重要意义，压实工作责任，落实工作举措,推动各项工作落地落实见效。对授权或委托乡镇人民政府（街道办事处）履行的职责，行业主管部门要强化监督责任落实，做好跟踪服务指导。对乡镇人民政府（街道办事处）管理缺位、执法失位的行为,行业主管部门要按照“三管三必须”原则，从严监督执法。

（二）完善工作机制。一是建立协调联动机制。各行业主管部门和乡镇（街道）要加强统筹协作配合,建立健全农村住房规划建设使用管理常态化协调机制和各环节工作联动机制，做好农村住房规划管理、宅基地管理、建设管理与不动产为登记、使用管理等工作的有序街接。二是建立情况通报制。由乡镇（街道）定期分别向区农业农村委、区规划自然资源局、区住房城乡建委报送农村村民建房新增建设用地需求、建设和督促查处情况，区规划自然资源局要定期通报依法办理农用地转用审批情况。三是加快数字化建设。利用市级部门建设的全市农村住房规划建设使用管理信息平台,贯通相关部门既有信息系统，对农村住房规划管理、宅基地管理、建设管理、使用管理实行全生命周期动态管理，推动实现农村住房“一网办、一网管”。

（三）加强监督管理。落实村级巡查、镇街督查的农村住房建设监管的工作机制。村级宅基地要落实协管员，要全程参与宅基地审批、建设和验收工作，每周开展不低于1次日常巡查，并做好记录,及时制止违法违规行为,同时向乡镇人民政府（街道办事处）报送相关情况；乡镇人民政府（街道办事处）按照属地管理责任，全面落实“五到场”及动态巡查，每月开展不低于1次的督查，督查村级宅基地协管员落实日常监管职责，每季度将农房审批情况报区农业农村委、区规划自然资源局。

（四）加强工作宣传。各行业主管部门和乡镇（街道）要围绕农村住房全生命周期管理的各个环节,加大农村住房全生命周期管理的宣传力度，通过制作宣传图册、微视频等方式，加强相关法律法规、质量安全常识的宣传，不断增强村镇建设管理人员、施工人员和村民的法律意识、安全意识和风险防范能力，营造依法依规建设使用管理的良好氛围。

（五）强化问责机制。各行业主管部门和乡镇（街道）要提高政治站位，主动担当作为，坚决防止推诿扯皮和不作为、乱作为，监管不力等现象发生。对因工作不力，出现未批先建、少批多建、批甲占乙等违法违规现象严重的,对违规协助申请人提供虚假资料和违规审核的，要依法追究相关人员的责任。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，将依法严肃追责。构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

（六）加强档案管理。乡镇人民政府（街道办事处）要建立新建农房“一房一档”档案，归集农房规划、用地、设计、施工、验收等资料，全流程追溯审批、设计、施工等建设质量安全责任，做到资料完整齐全、真实有效。现行宅基地确权等登记档案交由不动产登记部门进行归档管理。

附件之附件：梁平区农村住房规划建设使用管理工作指南