一、土地级别和基准地价更新的背景及思路

（一）出台背景。

基准地价是通过先划分不同的土地级别，再按照不同用途、不同级别评估确定级别平均价格来建立基准地价。主要应用于地价评估、集体决策确定土地出让底价（不得低于基准地价的70％）、土地收益核算、自然资源资产价值核算等方面。《城市房地产管理法》规定“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布”。2020年，《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出“完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制”。按照规定，基准地价应视市场情况更新，更新频率不得低于每3年一次，每隔5年应进行一次全面更新。

（二）政策依据。

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资源办发〔2019〕36号）和《重庆市规划和自然资源局关于做好2019年度自然资源评估工作的通知》（渝规资〔2019〕820号）等文件规定，结合我区实际，制定本规范性文件。

（三）现行基准地价实施情况。

我区现行土地级别和基准地价于2016年9月29日更新公布，实施以来，对培育和繁荣土地和房地产市场、增加政府财政收入等起到了极大的促进作用。近年来，随着我区城市规划的实施和城市建设的推进，基础设施和公共服务设施逐步完善，城市品质有所提升，土地资源服务和保障经济发展的功能逐步增强。现行土地级别和基准地价已无法体现规划引领的发展要求，难以适应土地市场的发展态势，不能满足地价管理和调控的现实需要，为了更好的贯彻规划引领、引导资源的优化配置、支持和促进我区经济的发展，确有必要进行全面更新。

（四）总体思路。

以国土空间规划为引领，在土地级别和基准地价更新中充分考虑规划因素对土地质量提升和价值显化的导向作用。一是以规划为基础结合管理需要，确定定级范围和价格内涵。以现行城规范围为基础，考虑最新空间规划的开发边界综合确定定级范围。明确地价内涵，确定商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务四类用途。二是建立定级因素体系，科学划分土地级别。以区域规划定位、乡镇规划定位为基础，结合交通设施、配套设施、环境条件资源、产业特色情况，综合判定土地级别。三是测算各用途收益，合理制定土地收益系数，确定基准地价。以市场交易、经营收益、成本费用等客观数据的调查统计，评估测算出各用途的平均价格，再结合我区实际情况确定基准地价。

二、调整更新的主要内容

（一）范围调整情况。

根据梁平区实际管理需要，本次梁平区土地级别和基准地价更新范围为梁平区城乡总体规划结合国土空间规划所确定的所有国有建设用地。

（二）土地级别更新情况。

一是用途调整。根据我区土地供应实际情况，同时，依据2016年原国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）以及随后每年的地价体系建设文件中明确需要建立公共管理与公共服务用地的基准地价，故本次取消了办公用地的级别和价格制定，增加了公共管理与公共服务用地的级别和价格体系。

二是级别调整。根据《城镇土地分等定级规程》要求，结合不超过主城中心城区级别数量要求，同时通过多年建设发展，国有范围内土地绝对质量差异减小，不再需要更多的级别，由此，确定各用途土地级别数量。商服用地等级确定为1－6级，较上一轮等级未发生变化；住宅用地等级确定为1－5级，较上一轮等级取消了原第6级；工业用地等级确定为1－3级，较上一轮等级取消了原4－6级；公服用地等级为1－5级。

（三）重点区域调整更新情况。

一是老城区。随着双桂新城区的建成以及众多配套设施投入使用，老城区部分区域功能弱化。因此，本次级别更新将原1级区域（吉祥街、豆芽巷、北池街等）调整为了2级；原2级区域（炮台巷、桂溪街、仁和巷等）调整为了3级。

二是双桂新城区。该区域随着高铁站（梁平南站、汽车综合枢纽站）开通、区人民医院迁至新区以及体育馆、双桂湖湿地公园等配套设施的投入使用，已是新的行政中心和综合服务中心。因此，本次级别更新对商服用地由4级调整为2级，住宅用地由3级调整为2级，工业用地由3级调整为1级，新增公服用地确定为2级。

三是高新区。该片区近年扩产明显，主体为工业企业，供应的部分商住用地也为园区服务，因此，本次级别更新对商业和住宅等级均从4级调整为3级；工业用地由3级调整为2级。

（四）土地价格调整情况。

结合我区实际情况并参考周边区县，就各类用地基准地价进行了一定调整（详见下表），从土地亩价来看，各类用地价格均有一定提升。

梁平区国有建设用地使用权基准地价表

单位：（元／建筑平方米）

举例1：梁山街道南园巷有一块商业用地，2016年和本轮更新后土地级别均为2级，更新后的基准地价和更新前有何差距？

从上表可以看出，2016年时商业2级对应的基准地价为940元／平方米（建筑面积），本轮更新后商业2级对应的基准地价为1140元／平方米（建筑面积），因此，本轮较2016年增加200元／平方米（建筑面积）。

基准地价主要区域调整前后价格对比情况表

举例2：某开发商想要在双桂新城购买一块商业用地（以级别2级、容积率2.5为例），按本轮基准地价标准看，地块价格如何？

通过上述价格比对表可以看到，本轮更新后双桂新城商业用地（以级别2级、容积率2.5为例）的基准地价为190万元／亩，按照土地出让价款不低于基准地价70％的原则，则该块地土地价款将不得低于133万元／亩。

三、新旧政策执行的衔接

本通知自印发之日起施行，通知公布施行前已受理业务按原政策执行，施行后受理业务按新政策执行。